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Steueroptimierte Übertragung des Eigenheims auf Angehörige

Im Erbfall ist die Übertragung des selbst bewohnten Eigenheims an den verbliebenen Ehegatten zwar erbschaftsteuerfrei möglich, löst aber grundsätzlich eine Selbstnutzungsfrist von 10 Jahren aus. Bei einem Erbanfall an Kinder ist eine Wohnfläche von 200 qm steuerbefreit. Nachfolgend werden Gestaltungansätze für eine steuerliche Optimierung zu Lebzeiten aufgezeigt.

Grundsätzliches

Steuerlich kann alle zehn Jahre der Freibetrag i.H. von 500.000 € zwischen Ehegatten und 400.000 € bei Kindern je Elternteil genutzt werden. Dabei kann eine Übertragung des Nachlasses durch Schenkungen bereits zu Lebzeiten den oft steuerlich und familienpolitisch komplizierten Erbengemeinschaften und damit potentiellen Erbstreitigkeiten vorbeugen. Bei einer vorweggenommenen Erbfolge kann der Erblasser aktiv zu Lebzeiten nach seinem Willen entscheiden und diesen zielgerichtet umsetzen.

Übertragung auf den Ehegatten

Dies zeigt sich auch am Beispiel des selbst bewohnten Eigenheims: Im Erbfall durch den Ehegatten ist der Erwerb zwar steuerbefreit möglich, unterliegt jedoch einer Selbstnutzungsverpflichtung mit Nachversteuerungsvorbehalt für die folgenden zehn Jahre. Auch eine Weiterübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt  ist damit trotz fortbestehender Eigennutzung ausgeschlossen. Etwas anderes gilt lediglich, wenn der Erwerber aus objektiv zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist, z.B. aufgrund Pflegebedürftigkeit oder psychischer Erkrankung. Hierzu hatte der BFH mit Urteil vom 1.12.2021 (Az: II R 1/21, BFH/NV 2022 S. 1120) entschieden, dass diese Regelung objekt- und nicht begünstigtenbezogen anzuwenden ist.

Die Selbstnutzungspflicht kann umgangen werden, wenn bereits zu Lebzeiten das Objekt auf den vermeintlich länger lebenden Ehegatten übertragen wird. Dabei sollten Absicherungen für den Fall, dass der beschenkte Ehegatte doch früher verstirbt, sowie für den Scheidungsfall getroffen werden. Dies kann zivilrechtlich z.B. durch eine Vereinbarung von Rückforderungsrechten mit auflösender Bedingung im ursprünglichen Schenkungsvertrag erreicht werden. Schenkungen des Eigenheims unter Ehegatten lösen keine Fristen zur Selbstnutzung aus.

Bestehende Darlehensverbindlichkeiten sollten vor der Schenkung – zu Lasten des übrigen Vermögens – getilgt werden, da diese aufgrund der Steuerbefreiung nicht steuermindernd berücksichtigt werden können. Die Steuerbefreiung wirkt sich somit umso stärker aus, je geringer das Eigenheim belastet ist. Gleichzeitig muss in der Folgezeit weniger übriges Vermögen (z.B. Barvermögen) übertragen werden.

Übertragung auf Kinder

Eine Steuerbefreiung für das Verschenken des Eigenheims von den Eltern an Kinder zur Selbstnutzung sieht der Gesetzgeber nicht vor. Nur im Erbfall werden 200 qm Wohnfläche befreit. Bei Schenkungen kann aber zugunsten der Eltern ein Nießbrauchrecht eingeräumt werden. Dieses mindert den Wert der Schenkung umso mehr, je jünger die schenkenden Eltern sind, weil die Nutzungsauflage statistisch dann noch lange läuft. Auch hier kann eine Absicherung zugunsten der Eltern durch entsprechende zivilrechtliche Vereinbarungen im Notarvertrag erfolgen. Bestehende Darlehensverbindlichkeiten sollten i.R. der Schenkung nicht vorab getilgt werden, weil sich diese – mangels Steuerbefreiung – nun zusätzlich steuermindernd auswirken.

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