Planung eines Großprojekts: Bau eines Logistikzentrums

Finanzierungsformen im Kurzüberblick

Wie ein solches Großprojekt finanziert werden soll, ist seitens der Entscheidungsträger bereits sehr frühzeitig zu durchdenken. Als grundsätzliche Finanzierungsformen kommen dabei in Frage:

• die Eigenfinanzierung,
• die Fremdfinanzierung,
• die Leasingfinanzierung mit den Varianten

1. des Financial Leasing und
2. des Operate Leasing sowie 

• als Sonderform die Sale-and-lease-back-Finanzierung.

In einer Kurzbeschreibung lassen sich diese Finanzierungsformen wie folgt abgrenzen:

(1) Eigenfinanzierung: Die Eigenfinanzierung kann entweder in Form der Innenfinanzierung über thesaurierte Gewinne (Gewinnrücklagen, -vortrag) bzw. nicht liquiditätswirksame Aufwendungen (z.B. Abschreibungsfinanzierung) oder im Wege der Außenfinanzierung über den Zufluss von Eigenmitteln von außen erfolgen, also über Einlagen der Gesellschafter oder Kapitalerhöhungen. 

(2) Fremdfinanzierung: Hier wird das Projekt über Fremdmittel finanziert, üblicherweise in der Form von Bankdarlehen. Hierfür fallen regelmäßig neben Bauzeitzinsen auch längerfristige Finanzierungszinsen an. 

(3) Operating Leasing: Das Charakteristische ist hier (zumindest in der Theorie), dass grundsätzlich das Vertragsverhältnis jederzeit (kurzfristig) kündbar, also keine Grundmietzeit vereinbart ist; in der Praxis kommt der Fall einer fehlenden Grundmietzeit aber faktisch nicht vor (diese beim Bau eines Logistikzentrums kaum realisierbare Gestaltung als Operating Leasing ist hier nur der Vollständigkeit halber kurz erwähnt). Höchst bedeutsam für die Praxis sind hingegen die Leasingerlasse der Finanzverwaltung und die dort niedergelegten Begriffsverständnisse (mehr dazu nachfolgend unter „Finanzierungsleasing“ sowie dann im nächsten Beitrag). 

(4) Finanzierungsleasing: Hier handelt es sich im Grundsatz um (verdeckte) Mietverhältnisse, die Elemente des Kaufvertrags beinhalten. Charakteristisch ist dabei, dass der Vertrag über eine feste Grundmietzeit abgeschlossen wird, während derer eine ordnungsmäßige Kündigung ausgeschlossen ist. Nach den für die Leasingbilanzierung relevanten sog. Leasingerlassen der Finanzverwaltung ist für das Vorliegen von Finanzierungsleasing außerdem Voraussetzung, dass der Leasingnehmer mit den in der Grundmietzeit zu entrichtenden Raten mindestens die Anschaffungs- und Herstellungskosten (AHK) sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers deckt. 

(5) Das Sale-and-lease-back ist im Prinzip ein Sonderfall der Leasingfinanzierung, bei der sich der Leasinggeber den Leasinggegenstand nicht von einem Dritten, sondern vom Leasingnehmer verschafft und ihn dann an den Veräußerer zurückleast.

Neben diesen „Reinformen“ der Finanzierung finden sich in der Praxis häufig auch Mischfinanzierungen, also beispielsweise eine Kombination aus Eigen- und Fremdfinanzierung.  

Hinweis: Ferner existieren auch speziellere – häufig unter der Bezeichnung Mezzanines Kapital bekannte – Finanzierungsformen wie z.B. partiarische Darlehen, stille Beteiligungen, etc. Diese sollen hier allerdings aus Vereinfachungsgründen nicht weiter vertieft werden.

Grundsätzliche bilanzielle Ansatz- und Bewertungsfragen

Bei der Bilanzierung halten das Handelsbilanzrecht gem. HGB, das deutsche Bilanzsteuerrecht und die international geprägten IFRS teils eigenständige Regelungen parat. Im Folgenden soll für den darzustellenden Praxisfall (Bau eines Logistikzentrums) im Wesentlichen auf das deutsche Handels- und Steuerbilanzrecht eingegangen werden, welches über die sog. Maßgeblichkeit eine nicht unerhebliche Schnittmenge untereinander aufweist. 

Ansatzfragen: Grund und Boden, Gebäude und Betriebsvorrichtungen

Der Grund und Boden ist neben dem Gebäude separat zu aktivieren und unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung. Hinsichtlich der Herstellungskosten für das Gebäude muss bilanziell sauber abgegrenzt werden, welcher Teil der Herstellungskosten auf das Gebäude selbst entfällt und welcher auf gesondert zu aktivierende Betriebsvorrichtungen. Diese Abgrenzung zwischen Gebäudebestandteil und Betriebsvorrichtungen hat u.a. Bedeutung 

• für Abschreibungen (Betriebsvorrichtungen werden üblicherweise über eine kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben), 
• für die Höhe der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage (falls das Objekt in der Zukunft Gegenstand einer grunderwerbsteuerpflichtigen Transaktion sein sollte, beispielsweise im Rahmen eines grunderwerbsteuerbaren Share Deal) oder auch 
• für die gewerbesteuerliche erweiterte Grundstückskürzung. 

Hinweis: Hinsichtlich der Abgrenzung des Grundvermögens zu den Betriebsvorrichtungen kann auf ausführliche Ländererlasse der Finanzverwaltung zurückgegriffen werden, die einen ersten guten Anhaltspunkt für die Praxis geben.

Bewertung: Komponentenansatz für Abschreibungszwecke?

(1) Nach deutschem Handelsrecht ist für Abschreibungszwecke ein Komponentenansatz in den Fällen zulässig, in denen physisch separierbare Komponenten ausgetauscht werden, die in Relation zum gesamten Sachanlagevermögensgegenstand wesentlich sind (vgl. dazu die Hinweise des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) in der Stellungnahme HFA RH 1.016). Unter Komponentenansatz ist dabei eine Methode zu verstehen, bei der ein Vermögensgegenstand gedanklich in seine wesentlichen Komponenten unterschiedlicher wirtschaftlicher Nutzungsdauern zerlegt wird, um den Betrag der planmäßigen Periodenabschreibung des Vermögensgegenstands als Summe der auf seine einzelnen Komponenten entfallenden planmäßigen Periodenabschreibungen zu ermitteln. Als Beispiel wird hier vom IDW im Falle eines Gebäudes die separate Abschreibung des Daches (Nutzungsdauer 20 Jahre) und des restlichen Gebäudes (Nutzungsdauer 60 Jahre) genannt. Diese komponentenweise Abschreibung führt im Vergleich zur Ermittlung der planmäßigen Periodenabschreibung für den Gesamtvermögensgegenstand auf der Grundlage von dessen pauschaler Gesamtnutzungsdauer zu abweichenden Abschreibungsbeträgen und im Ergebnis zu einer verursachungsgerechteren Periodisierung des Aufwands aus der Nutzung des Vermögensgegenstands. 

Hinweis: Korrespondierend zu dieser komponentenweisen Abschreibung sind dann aber auch Ausgaben für den Ersatz einer solch separierbaren Komponente nicht als Erhaltungsaufwand zu behandeln, sondern als nachträgliche AHK zu aktivieren. Der guten Ordnung halber sei noch erwähnt, dass der Vermögensgegenstand (z.B. Gebäude) als zu bilanzierende Einheit durch den Komponentenansatz selbst nicht tangiert wird, modifiziert wird lediglich die Methode der planmäßigen Abschreibung.

(2) Auch bei der Bilanzierung nach IFRS kommt gem. IAS 16.43 ff. im Rahmen der planmäßigen Abschreibung ein Komponentenansatz zur Anwendung.

(3) In der Steuerbilanz ist die komponentenweise Abschreibung hingegen ausgeschlossen, § 7 EStG stellt auf das Wirtschaftsgut im Ganzen ab. Die Maßgeblichkeit greift hier aufgrund des steuerlichen Bewertungsvorbehalts (§ 5 Abs. 6 EStG) nicht durch. Bei Gebäuden im betrieblichen Bereich geht das Steuerrecht grundsätzlich von einer einheitlichen typisierten Abschreibungsdauer von 33,33 Jahren aus.

Hinweis: Aufgrund der vielfältigen Akzente und Alternativen hinsichtlich der Finanzierung, Bilanzierung und Besteuerung und der zwischen diesen bestehenden Interdependenzen kann hier nur auf ausgewählte Aspekte eingegangen und ein erster Überblick gegeben werden. Vertiefende Fragen klärt gerne Ihr PKF-Partner im persönlichen Gespräch.